Całkowite zasoby rynku powierzchni magazynowych i logistycznych na zakończenie I kw. 2020 roku wyniosły ponad 18,95 mln mkw. (+15% r/r).  Dobry wynik był głównie zasługą niesłabnącego popytu (-5% r/r) ze strony najemców, a także stabilnych stawek czynszów, które pomimo rozwijającej się  pandemii COVID-19 utrzymały swoją wysokość na większości rynków. Natomiast po stronie inwestycyjnej, tylko w I kw. 2020 roku wielkość transakcji była porównywalna z całym 2019 rokiem.

AXI IMMO prezentuje raport „Polski Rynek Magazynowy w I kwartale 2020”

- Pierwsze miesiące na rynku inwestycyjnym były bardzo optymistyczne, szczególnie w sektorze magazynowym. Obserwowaliśmy zwiększone zainteresowanie transakcjami portfelowymi. Pandemia Covid-19 spowodowała spowolnienie na rynku, jednak wyceny nieruchomości na koniec pierwszego kwartału były generalnie niezmienione ze względu na brak podstaw transakcyjnych i zawierały zastrzeżenie o podwyższonym ryzyku rynkowym. Spodziewamy się, że nerwowość prawdopodobnie wpłynie na spadki cen, ale głównie dla projektów z poza segmentu "prime" – komentuje Renata Osiecka, Dyrektor Zarządzająca, AXI IMMO.

Rynek inwestycyjny pod znakiem transakcji portfelowych

Aktywność inwestorów w I kw. 2020 roku została zdominowana przez transakcje na rynku magazynowym. W sumie właścicieli zmieniły portfele o wartości 1,46 mld euro. Uzyskany wynik był niewiele niższy od wartości transakcji w całym 2019 roku, w którym wolumen transakcji zamknął się w  1,48 mld euro. Wśród największych transakcji znalazły się sprzedaż portfela wycofującego się z Europy Środkowej Goodmana na rzecz GLP Group (ok. 880 000 mkw. - polska część portfela 66% całości), zakup przez Savills IM portfela Panattoni (ok. 250 000 mkw.) czy obiekty z europejskiego portfela Maximus (ok. 150 000 mkw. - 6 parków w Polsce; w sumie 28 parków w portfelu), gdzie sprzedającym był Apollo Global Management, a kupującym P3 (część GIC).

Wysoki popyt pomimo pandemii

W pierwszym kwartale 2020 roku zapotrzebowanie na nowoczesną powierzchnię magazynową w Polsce utrzymało się na wysokim poziomie. Popyt brutto wyniósł ponad 950 000 mkw. (-5% r/r), a popyt netto obejmujący nowe umowy i ekspansje osiągnął poziom 787 000 mkw. (16,7% r/r) i  stanowił 82% całości wolumenu transakcji najmu. Najaktywniejszymi sektorami były logistyka (33%), handel (19,5%), elektronika (13%), FMCG (6%) i e-commerce (5,5%). Największym zainteresowaniem cieszyły się Warszawa (292 000 mkw.), Górny Śląsk i Dolny Śląsk. W relacji rozmiaru rynku do wynajętej powierzchni liderem z 7,4% było Trójmiasto, które wyprzedziło Warszawę (7%) i Polskę Wschodnią (5%).

- Pomimo widma rozszerzającej się pandemii COVID-19 na rynku magazynowym w pierwszej kolejności zawierane były transakcje będące w zaawansowanym procesie najmu, przy czym wiele firm nadal prowadzi negocjacje. Obecnie obserwujemy relatywnie mniej nowych zapytań, z których większość dotyczy krótkoterminowych umów. Jednak otwieranie gospodarki powinno sukcesywnie wpływać na zwiększenie aktywności najemców – mówi Anna Głowacz, Dyrektor dział Powierzchni Magazynowych i Logistycznych, AXI IMMO.

Wysoka aktywność deweloperska utrzymana

W pierwszym kwartale 2020 roku deweloperzy ukończyli 440 000 mkw. (-27,2% r/r) powierzchni, z których największymi projektami były BTS P3 PepsiCo (58 500 mkw.) w strefie Warszawa okolice, Hillwood Wrocław Wschód II (52 400 mkw.) w strefie Wrocław i dwa obiekty Panattoni 36 600 mkw. w Bydgoszczy i 36 500 mkw. na Górnym Śląsku. Nowa podaż poskutkowała zbliżeniem się do granicy 19 mln mkw. całkowitych zasobów rynku magazynowego w Polsce. Najwięcej powierzchni dostarczono na Dolnym Śląsku (ponad 160 000 mkw.), w regionie Warszawy (115 000 mkw.) i na Górnym Śląsku (66 000 mkw.). W ramach rozpoczętych projektów znajduje się ok. 2,07 mln mkw. (+2,6% r/r), z czego 45,2% to obiekty budowane spekulacyjnie. Co ciekawe, w stosunku wielkości rynku do powstającej tam powierzchni liderem jest Trójmiasto z 268 000 mkw., które stanowi 42% obecnych zasobów.

Dostępność powierzchni w trendzie wzrostowym

Wysoki współczynnik obiektów powstających spekulacyjnie wpłynął na poziom pustostanów, który wzrósł o 2,4% pp. (r/r) i wynosi obecnie 7,8%. Najwięcej powierzchni dostępnej od zaraz jest w Polsce Centralnej (ponad 370 000 mkw.) co stanowi 11,8% całkowitych zasobów tego rynku. Jednak w ujęciu procentowym najwięcej wolnej powierzchni odnotowano w Kielcach (35,6%), a najmniej w Polsce Zachodniej i Polsce Wschodniej.

Stawki czynszów na stabilnym poziomie

Na zakończenie marca br. w większości lokalizacji czynsze utrzymały się na stabilnym poziomie. Średnie stawki bazowe wahają się w przedziale pomiędzy 3,2 – 3,6 EUR/mkw. Tradycyjnie, wyjątkiem w zestawieniu jest Warszawa, gdzie czynsze zaczynają się od 4,8 EUR/mkw.

- Po uwzględnieniu wakacji czynszowych i zachęt ze strony deweloperów stawki efektywne są odpowiednio od 15 do 25% niższe, a ich ostateczna wysokość zależy od ilości i jakości ofert konkurencyjnych w danej lokalizacji. Projekty last mile zlokalizowane w granicach miast są średnio o 10% droższe niż w przypadku inwestycji w obiektach big box – wyjaśnia Anna Głowacz.

Prognozy

Rozprzestrzeniająca się pandemia COVID-19 spowodowała, że najbliższe miesiące dla sektora magazynowego, jak i dla całej gospodarki to okres wielu wyzwań. Jednak zgodnie z prognozami Komisji Europejskiej polskie PKB ma spaść w 2020 o 4,3%, co będzie najniższy wynikiem spośród wszystkich państw członkowskich UE. Co więcej spadek będzie także znacząco niższy od prognozy dla całej Unii, która wynosi -7,4%.

Po stronie popytu w kolejnym kwartale na rynku będą dominowały umowy krótkoterminowe i przedłużenia. Po stronie podaży możemy spodziewać się mniejszej liczby nowych inwestycji, m.in. ze względu na bardziej restrykcyjne warunki finansowania nowych obiektów. Natomiast firmy, które dotychczas nie korzystały z e-commerce będą musiały dostosować swoją strategię pod ten kanał, co może wpłynąć na większe zapotrzebowanie na inwestycje miejskie związane z obsługą logistyki ostatniej mili.

Jedną z konsekwencji pandemii może być deglobalizacja łańcuchów dostaw. Firmy będą zainteresowane zwiększeniem bezpieczeństwa w tym zakresie, a Polska przez wzgląd na bycie ważną lokalizacją „near-shoring” w Europie i dobrze zintegrowaną z europejskimi łańcuchami dostaw i sieciami transportowymi wyrasta na głównego beneficjenta tej sytuacji.

Zobacz również

Optymalizacja doboru systemu regałów i wybór wózków widłowych. Jak to policzyć ‑ część 1

Optymalizacja doboru systemu regałów i wybór wózków widłowych. Jak to policzyć - część 1

Poprawa wydajności prac magazynu coraz częściej ma miejsce dzięki automatyzacji oraz mechanizacji procesów. Jednakże większość operacji magazynowych w dalszym ciągu odbywa się z wykorzystaniem standardowych regałów (APR), a do obsługi rozładunku, składowania, konfekcjonowania i załadunku towarów wykorzystywane jest również standardowe wyposażenie służące obsłudze tych procesów (tzw. wyposażenie handlingowe).

Czytaj więcej
Tekst otwarty Promocyjny nr 4-5/2020

Nowa czerwona ćwierćpaleta LPR

Nowa czerwona ćwierćpaleta LPR

LPR La Palette Rouge to międzynarodowa firma logistyczna zajmująca się dostarczaniem oraz wynajmowaniem palet, obsługująca głównie branżę FMCG oraz sieci handlowe. Założona w Tuluzie (na południu Francji) w roku 1992 firma LPR zarządza ponad 80 milionami palet rocznie oraz ma ponad 25 000 punktów odbioru palet.

Czytaj więcej

Przejdź do

Partnerzy

Reklama